Czas spojrzeć w przyszłość

Czas spojrzeć w przyszłość.

       Porządek polityczny, który ukształtował się po drugiej wojnie światowej wywarł szczególnie
negatywny wpływ na wiele dziedzin życia gospodarczego w Polsce. Do tej grupy należy również
praktyka zarządzania nieruchomościami. W okresie tym przeważała państwowa własności
nieruchomości a co za tym idzie i państwowe podmioty zajmujące się eksploatacją nieruchomości.
Centralizacja gospodarki spowodowała, że wszelkie decyzje rozstrzygające o tym, jak utrzymywać
nieruchomości i w co inwestować, zapadały w Warszawie. Był to okres, w którym trudno było nazwać
to, czym zajmowały się te podmioty – zarządzaniem nieruchomościami.
       Dzisiaj nieomalże po 20 latach od przełomu, pomimo tego, że wokół nas obserwujemy
dynamiczny rozwój zarządzania nieruchomościami, istnieją enklawy, w których jakby czas zatrzymał
się lub płynął wolniej. Za przykład może posłużyć na przykład sfera gospodarowania
nieruchomościami mieszkalnym, obiektami oświaty, służby zdrowia. Dzisiaj trudno by było powiedzieć,
że udało nam, się i tutaj zerwać ze złymi tradycjami okresu minionego. Wystarczy spojrzeć jak wolno
zmienia się podejście do problematyki najmu lokali mieszkalnych. Jak niechętnie wprowadza się
zmiany w systemie, który wyraźnie preferuje jednostki komunalne i państwowe. Co o tym może
świadczyć? Przede wszystkim fakt, że do dnia dzisiejszego ustawodawca nie umożliwił rozliczenia się
wynikiem ”netto” pomiędzy podmiotem zarządzającym nieruchomościami a gminą lub skarbem
Państwa.
       Nadal funkcjonują zapisy w ustawach czy też lansowane są poglądy zakładające, że jedynie
aparat państwowy lub samorządowy gwarantuje efektywne gospodarowanie nieruchomościami. A jak
jest w rzeczywistości, wystarczy się bliżej zapoznać z system gospodarowania obiektami szkół czy
szpitali, zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi. Nie sposób nie zauważyć nieufności
ustawodawcy w stosunku do właściciela. Przejawem tego może być próba przesunięcia lub ustalenia
większej odpowiedzialności za bezpieczeństwo zarządcy nieruchomości. Zapomina się, że to umowa
pomiędzy właścicielem a zarządcą powinna rozstrzygać o tych kwestiach. Ujęcie w ten sposób tego
problemu nie przeczy zasadzie, że obowiązkiem każdego zarządcy powinno być pod rygorem karnym
natychmiastowe informowanie właściciela o każdym potencjalnym zagrożeniu w użytkowaniu
nieruchomości. I to nie zależnie od tego jak kwestie te reguluje umowa..
       Za przykład nostalgii za starym porządkiem może posłużyć również ewoluowanie definicji
zarządzania nieruchomościami w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jeszcze do niedawna
obowiązywała definicja zakładająca, że zarządzanie nieruchomościami polega na utrzymaniu
nieruchomości w stanie niepogorszonym. Czyżby miało to oznaczać, że zarządca, którego obowiązkiem
jest przestrzeganie tej ustawy wbrew właścicielowi lub zasadzie zakładającej, że nieruchomości
budynkowe zużywają się funkcjonalnie coraz szybciej ma utrzymać ją w stanie niepogorszonym za
wszelką cenę? Nie oglądając się na efektywność gospodarowania nieruchomościami?
       To wszystko powoduje, iż można odnieść wrażenie, że jak ognia unika się racjonalnego
podejścia do zawodu zarządcy nieruchomości. A zmiana tego stanu jest pilnie konieczna. Czy taka
konkluzja nie jest przesadna? Spróbujmy przekonać się sami analizując obecną pozycję zarządcy
nieruchomości.
       Można się oczywiście zachłystywać koniunkturą na rynku nieruchomości. Ceny transakcyjne
idą w górę, rosną czynsze, żyć nie umierać. Ale przyjdzie taki czas, że koniunktura się zmieni. I
wszystkie błędy popełnione przez licencjonowanych „menedżerów” wyjdą na światło dzienne. Cały
brak wiedzy merytorycznej, nie zrozumienie mechanizmów rynkowych czy nie rozumienie tego, czym
jest nieruchomość. I o tym należy pomyśleć zawczasu.
       W 1997 roku wszyscy z nadzieją patrzeliśmy, gdy ustawowo podjęto próbę odbudowania
prestiżu tego zawodu. Teraz może wydawać się to śmieszne, ale takie były czasy. Stąd też
przyzwolenie na próbę koncesjonowania tego zawodu. Dzisiaj jesteśmy już mądrzejsi o stwierdzenie,
że sam fakt stworzenia systemu nadawania licencji nie zbuduje tego prestiżu i gwarancji osiągnięcia
sukcesu w tym biznesie. Wielu menedżerów nieruchomości zadaje sobie inne pytanie czy system
licencjonowania ma jakikolwiek sens. Czy menedżer nieruchomości to tylko rzemieślnik działający i
wykonujący czynności obsługowe nieruchomości według narzuconych procedur czy jest to ktoś
więcej? Czy osoba taka nie powinna być traktowana jak menedżer wyższego szczebla, działający w
sferze biznesu, od którego zależy czy jego przedsiębiorstwo osiągnie przewagę nad konkurentami?
       Czy sukces w biznesie może zagwarantować licencja zarządcy nieruchomości? Jeżeli
zaprzeczymy to pozostaje nam się uzbroić w cierpliwość. Na wszystko potrzeba czasu i wsparcia ze
strony teorii zarządzania nieruchomościami, jak również stworzenie systemu kształcenia osób, które w
sposób naturalny wymienią całą rzeszę pracowników, którzy jeszcze swoje szlify zawodowe zdobywali
przed laty w przedsiębiorstwach gospodarki mieszkaniowej. Obecny system oparty na kursach
specjalistycznych jak również forma egzaminu a następnie system podnoszenia kwalifikacji
zawodowych ma chyba tylko na celu uspokojenia własnego sumienia decydentów, że wszystko jest w
porządku i można spać spokojnie. Przyjrzyjmy się tylko jednemu z tych elementów procesu
kształtowania zawodowego zarządcy nieruchomości, egzaminu, który jest niezbędny do otrzymania
licencji zawodowej. Z założenia głównym jego elementem jest sprawdzian wiedzy teoretycznej o
nieruchomości. Ale czy jest tak w rzeczywistości. Czy przepustką do sukcesu w zarządzaniu
nieruchomościami ma być sprawdzian zdolności pamięciowego opanowania kilkudziesięciu ustaw,
które jak wiele razy okazało się rzeczywistości w dniu egzaminu przestawały obowiązywać? Każdy
rozsądny człowiek powie, że nie.
       Podstawą zawsze musi być rozumienie mechanizmów rządzących na rynku zarządzania
nieruchomościami. Merytoryczne przygotowanie zarządców nieruchomości rozumiejących, czym jest
nieruchomość, jak funkcjonuje rynek inwestycji kapitałowych w nieruchomości w najbliższym czasie
może zadecydować o jednym. O dobrym bądź złym samopoczuciu inwestorów lokujący swoje kapitały
na tym rynku.. Bezsprzecznie i rzetelność wiedza merytoryczna i systematyczny rozwój zawodowy
menedżera nieruchomości przesądzi o ewentualnym sukcesie inwestorów. Sądzę, że powoli przychodzi
pora, aby skończyć z obecnym systemem licencjonowania. Posiadanie licencji niczego nie gwarantuje.
Osoby, które chcą zajmować się obsługą nieruchomości muszą zdobywać umiejętności przez praktykę
u boku doświadczonego pracownika technicznego. Pozostaje tylko pytanie czy do sprawdzenia jego
umiejętności potrzebny egzamin państwowy i system licencjonowania. Natomiast menedżer –
zarządca nieruchomości to inna bajka.

Jacek Pawelec

9 stycznia 2007 r.