Dostawa ciepła do wspólnot mieszkaniowych – czas na spóźnioną refleksję.

Zagadnienie to w pierwszej kolejności należy rozpatrywać w kontekście różnicy pomiędzy ciepłem
zużywanym na cele związane z nieruchomością wspólną a na te potrzeby, które są związane z utrzymaniem
lokali przez ich właścicieli. Różnica jest bardzo istotna i wręcz podstawowa można rzec konstytucyjna.
Można zauważyć, że w związku z faktem braku odpowiedniego podejścia do zagadnień dostawy i rozliczeń
ciepła we wspólnotach mieszkaniowych od początku ich powstania, tj. od 1995 roku, można mówić o
niezgodnej z prawem, stosowanej praktyce zarówno przez zarządy wspólnot, jak i dostawców ciepła i
niestety również przez zarządców nieruchomości.
Wspólnota Mieszkaniowa, odpowiednio definiowana w przepisach prawa, może samodzielnie i bez
dodatkowego pełnomocnictwa zaciągać zobowiązania oraz podejmować czynności związane z zaciągniętymi
zobowiązaniami tylko w zakresie upoważnienia ustawowego.
Ustawodawca nie dał wspólnocie pełnomocnictwa do wydatkowania środków finansowych za właścicieli
lokali a związanych z utrzymaniem ich lokali, gdyż wspólnota może tylko i wyłącznie zaciągać zobowiązania
w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Samodzielne lokale, będące odrębną własnością, stanowiące
tzw. nieruchomości lokalowe w żadnym przypadku nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Wspólnota
nie ma, zatem pełnomocnictwa do płacenia za ciepło zużywane przez właścicieli lokali w ich lokalach.
Wspólnota ma natomiast obowiązek rozliczyć zużyte ciepło oraz przekazać wpłacone przez właścicieli kwoty
za zużywane ciepło w ich lokalach z konta wspólnoty na konto dostawcy ciepła.
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za stan techniczny i eksploatację bieżącą instalacji grzewczej w
nieruchomości, która to instalacja wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna nie jest
jednak obiektem budowlanym w rozumieniu prawa budowlanego, nie jest ani budynkiem ani budowlą ani
obiektem małej architektury. Wspólnota nie ma, zatem tytułu prawnego do obiektu budowlanego, tytuł ten
pozostaje tylko w rękach właścicieli lokali. Fakt ten wynika również jednoznacznie z analizy zapisów księgi
wieczystej. Wymienieni są tam jedynie właściciele lokali jako posiadający prawo do nieruchomości.
Wspólnoty mieszkaniowej tam nie znajdziemy.
Wspólnota ma w końcu obowiązek ustalenia zasad rozliczenia ciepła odbieranego przez właścicieli lokali w
ich lokalach. Nie może jednak wspólnota mieszkaniowa pobierać opłat za ciepło od właścicieli lokali, bo nie
ma do tego ustawowego prawa. Opłaty za ciepło od właścicieli lokali, ma prawo pobierać jedynie dostawca
ciepła a wspólnota ma obowiązek przekazywać środki wpłacone przez właścicieli na ten cel na konto
wspólnoty na rzecz dostawcy ciepła.
Zasada ta wynika wprost z analizy zapisów ustawy o własności oraz z analizy orzeczeń sądowych (patrz I
Aca 1309/2000)
MOŻNA, ZATEM Z PRZEKONANIEM STWIERDZIĆ, ŻE WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIE POSIADA
PEŁNOMOCNICTWA USTAWOWEGO DO ZAWIERANIA UMÓW NA DOSTAWĘ CIEPŁA NA POTRZEBY
GRZEWCZE LOKALI STANOWIACYCH WŁSNOŚĆ POSZCZEGÓLNYCH WŁASCICIELI LOKALI. TAKIE
PEŁNOMOCNICTWO USTAWOWE WSPÓLNOYTA MIESZKANIOWA POSIADA JEDYNIE W CZESCI
DOTYCZACEJ NIERUCHOMOSCI WSPÓLNEJ.
UMOWĘ NA DOSTAWĘ CIEPŁA (SPRZEDAŻY CIEPŁA) MOGĄ PODPISAĆ JEDYNIE WŁAŚCICIELE
LOKALI LUB WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA W ICH IMIENIU NA PODSTAWIE ODRĘBNEGO
PEŁNOMOCNICTWA.

Konsekwencją obecnego stanu rzeczy jest między innymi brak uprawnień wspólnoty do opłacania faktur za
dostawę ciepła w części nie pokrytej wpłatami właścicieli lokali. Można, bowiem założyć, że każdy z
właścicieli nie uiszczający opłat na rachunek wspólnoty za ciepło zużywane w jego lokalu jest w stanie
skutecznie przed sądem zasłonić się brakiem pełnomocnictwa po stronie wspólnoty, do regulowania za niego
opłat na rzecz dostawcy w sytuacji, gdy czynność ta wykonywana była bez stosownego pełnomocnictwa.
Takie postawienie sprawy powoduje,że dostawcy ciepła nie powinni domagać się od wspólnot
mieszkaniowych opłat za dostarczone ciepło w części nie mającej pokrycia w opłatach poszczególnych
właścicieli lokali, w sytuacji gdy umowa zawarta przez wspólnotę z dostawcą ciepła, została zawarta w bez
pełnomocnictwa ze strony właścicieli poszczególnych lokali a co za tym idzie bez ich zgody.
Konsekwencją przedstawionego stanu rzeczy jest konieczność wprowadzenia jednolitego systemu
gwarantującego poprawność rozliczeń za ciepło zarówno w aspekcie finansowym, jak i technicznym,
niezależnie od poziomu technicznego instalacji wewnętrznej w nieruchomości wspólnoty.
Pełnomocnictwa ze strony właścicieli winny dać wspólnocie możliwość zawarcia umowy z dostawcą ciepła w
zakresie dostawy ciepła do ich lokali. Wspólnota winna podjąć uchwałę w zakresie zasad rozliczeń dostaw
ciepła do nieruchomości wspólnej oraz do poszczególnych lokali. Wspólnota rozlicza dostawę ciepła, oraz
przekazuje zaliczkowo środki finansowe wpłacane przez właścicieli za dostawę ciepła na rzecz dostawcy
ciepła. Dostawca ciepła wystawia obciążenia w formie faktur na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz
poszczególnych właścicieli lokali,w imieniu, których występuje wspólnota. Ewentualna windykacja sądowa
odbywa się na ogólnych zasadach.
Zagadnieniem wątpliwym jest w tym przypadku dopuszczalność oraz techniczna możliwość odcinania dostaw
ciepła do lokali poszczególnych właścicieli zalegających z opłatami za ciepło. Ma to, bowiem bezpośredni
związek z pogorszeniem warunków i możliwości ogrzania przyległych lokali. Wydaje się jednak dopuszczalne
uwzględnienie tych uwarunkowań w ramach uchwały dotyczącej zasad rozliczeń za ciepło oraz dochodzenie
pełnych kosztów odszkodowawczych od dłużnika w postępowaniu upominawczym lub ze środków ze
sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Jarosław Zieliński
Przewodniczący
Komisji Rewizyjnej PFSZN
Prezes Polskiego Stowarzyszenia
Zarządców Nieruchomości w Gdańsku