I Kongres
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości

 Temat: Zarządca nieruchomości jako kreator wartości nieruchomości
 Miejsce: Warszawa, Muzeum Kolekcji im. Jana Pawła II, Galeria Porczyńskich,
 Termin: 27 – 28 październik 2000 roku.
 Organizator: Mazowiecko – Podlaskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości
Warszawsko – Mazowieckie Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości

 
Pieniądze w nieruchomościach
mgr inż. Tadeusz Żurowski

WSTĘP

Nieruchomość to najwyższa wartość, a – zgodnie z podstawowym prawem ekonomii -miernikiem wartości jest pieniądz. Z tej prostej sekwencji widać, jak szeroko zakrojona została w tytule tematyka mojego wystąpienia. Ze zrozumiałych względów postaram się oczywiście zawęzić ją do kilku zagadnień istotnych dla zarządcy. Trudno mi się jednak oprzeć pokusie rozpoczęcia od zwrócenia uwagi Państwa na moment, w którym – w niezwykle interesujący sposób – w życiu nieruchomości po raz pierwszy pojawia się pieniądz. Staje się to, gdy rzeczoznawca wycenia nieruchomość, którą zamierza nabyć deweloper.

Rzeczoznawca zastosuje do wyceny metodę pozostałościową, opartą na zasadzie kalkulacji opłacalnościowej. W metodzie tej oblicza się najpierw wartość, jaką nieruchomość uzyska po zrealizowaniu projektu rozwojowego (czyli, mówiąc obrazowo: za ile będzie można ją sprzedać po ukończeniu budowy). Od tej wartości odejmuje się następnie wszystkie koszty, jakie trzeba będzie ponieść w ramach realizacji. W wyniku przeprowadzenia takiego bilansu otrzymuje się wartość nieruchomości w jej obecnej postaci.

Przyznam się, że uważam metodę pozostałościową za najbardziej romantyczną ze wszystkich metod wyceny nieruchomości i mam nadzieję, że moją opinię podziela każdy, kto choćby raz stosował ją w praktyce zawodowej. Żeby uzasadnić to, być może nieco ekstrawaganckie stwierdzenie, zwrócę uwagę Państwa na pewien niezwykle ciekawy aspekt tej metody: rzeczoznawca musi tu oszacować koszty realizacji i końcową wartość obiektu, którego przecież jeszcze nikt nie zaprojektował! Przecież nikt nie wydaje pieniędzy na projekt zanim nie kupi gruntu! Zatem nasz rzeczoznawca, opierając się na swoim doświadczeniu, wiedzy, a także znajomości rynku, sam musi stworzyć wizję przyszłego obiektu: biurowca, hotelu, centrum handlowego, czy jeszcze czegoś innego, co można i warto wybudować na wycenianej działce. A jego wizja przyjmie ostatecznie postać finansowego modelu prawidłowego zagospodarowania gruntu. I w ten sposób nieruchomość wkracza w świat finansów, którego już odtąd przez długie lata nie będzie chciała opuścić.
Nie bez kozery wspomniałem tu o pozostałościowej metodzie wyceny nieruchomości, bo jak coda pojawi się ona – w nieco innym charakterze, na końcu mojego wykładu. Oderwijmy się już jednak od romantycznych dygresji i spróbujmy przyjrzeć się pieniądzom, z którymi na co dzień ma do czynienia zarządca nieruchomości.

OPŁATA EKSPLOATACYJNA

Dla inwestora miernikiem efektywności inwestycji jest dochód netto z nieruchomości, czyli roczny przychód z czynszu pomniejszony o koszty utrzymania obiektu. Jeszcze do niedawna koszty te pokrywane były bezpośrednio z czynszu, co utrudniało ocenę rentowności. Naciski środowiska inwestorów szły, więc w kierunku wyraźnego oddzielenia kosztów, tak aby czynsz od razu był dochodem netto. W rezultacie standardem stało się wyodrębnianie kosztów eksploatacji w postaci opłaty eksploatacyjnej (ang.: service charge).

Praktyka pokazuje, że opłata eksploatacyjna jest najbardziej konfliktogennym czynnikiem w relacjach pomiędzy zarządcą a najemcami, którzy są na ogół skłonni doszukiwać się tu dodatkowego źródła dochodów właściciela. Dlatego międzynarodowe środowisko zarządców nieruchomości wypracowało z czasem pewne zasady rozliczania tej opłaty. Zasady te przybrały postać znanych Państwu z pewnością reguł, z których najważniejsze – li tylko dla porządku – wymienię. Są to:
  • Reguła kosztów uzasadnionych,
  • Reguła sprawiedliwego rozliczania kosztów,
  • Reguła rozliczania do kosztów rzeczywistych,
  • Reguła przezroczystości rozliczeń
Skrupulatne przestrzeganie tych reguł pozwala znacznie zmniejszyć ryzyko konfliktów. Chciałbym jednak przyznać, że kilkuletnia obserwacja warszawskiego rynku biurowców skłania mnie do smutnego wniosku, że zdarzają się przypadki łamania niektórych reguł, najczęściej dwu pierwszych spośród wymienionych powyżej. O ile zachowanie reguły kosztów uzasadnionych ma prawo sprawiać zarządcy, szczególnie mało doświadczonemu, pewne trudności, to jednak nieprzestrzeganie zasady sprawiedliwego rozliczania kosztów przejawiające się najczęściej w obarczaniu najemców kosztami przypadającymi na powierzchnie nie wynajęte, trzeba uznać za nadużycie i pazerność. Na szczęście obserwowana od dwóch lat w Warszawie nadwyżka podaży powierzchni biurowych nad popytem na nie oraz nieustanne dojrzewanie rynku pozwalają żywić nadzieję na rychłe wyparcie tych praktyk na margines.

KONTROLA KOSZTÓW

Niezależnie od stosowania przytoczonych powyżej reguł rozliczania opłaty eksploatacyjnej, prawidłowe zarządzanie musi bardzo poważnie traktować kwestię skrupulatnej kontroli kosztów. Warto podkreślić, że oszczędność nie może jednak w żadnym przypadku prowadzić do obniżenia jakości usług oferowanych najemcom. Zarządcy mają tu szerokie pole do popisu i śmiało można powiedzieć, że każdy z nich wypracowuje w tej dziedzinie własne sposoby. Niewątpliwie jednak da się tu wymienić pewne podstawowe reguły, takie jak kupno usług i materiałów w oparciu o rygorystycznie przestrzegane zasad konkurencyjności (tam gdzie to ma sens, należy organizować przetargi) oraz stały nadzór nad personelem obsługującym obiekt i bezwzględne egzekwowanie odeń najwyższego standardu usług.

WARTOŚĆ CZYNSZOWA

Czynsz jest klasycznym dochodem z nieruchomości i raczej trudno będzie mi powiedzieć na ten temat coś, co nie byłoby dla Państwa oczywiste i od dawna dobrze znane. Ograniczę się zatem do stwierdzenia, że nawet stuprocentowe wynajęcie powierzchni, jakkolwiek chwalebne, nie może jeszcze dla zarządcy być powodem do spoczęcia na laurach. Powinien się on stale upewniać, czy nieruchomość wynajęta jest na najkorzystniejszych zasadach, to znaczy, czy w pełni wykorzystany jest dochodowy potencjał nieruchomości. W nowoczesnych technikach zarządzania, takich jak zarządzanie pro-aktywne, kwestia ta nabiera dla zarządcy najwyższej rangi.

Mówiąc najprościej, potencjał dochodowy, czyli zdolność przynoszenia dochodów, określany jest dla nieruchomości przez zespół takich czynników jak lokalizacja, rodzaj nieruchomości i jej standard, a także – oczywiście – bieżący poziom rynku. Dobre zrozumienie tych czynników pozwala zarządcy na stałe udoskonalanie zarządzanej nieruchomości oraz na precyzyjne utrafienie we właściwą, rynkową wysokość czynszu.

Czynsz rynkowy nieco inaczej określa się dla nieruchomości uniwersalnych, takich jak biura czy magazyny, a inaczej dla wyspecjalizowanych – hoteli, restauracji, czy stacji benzynowych. Mówiąc o uniwersalności biurowców mam na myśli fakt, że te same powierzchnie równie dobrze nadają się dla najemców o różnym profilu. Mamy tu zatem do czynienia z szerokim rynkiem, co pozwala na ignorowanie przy określaniu wysokości czynszu dochodów uzyskiwanych przez najemców z tytułu wykonywanej działalności. Na wysokość czynszu ma tu wpływ wyłącznie lokalizacja, standard obiektu i bieżący poziom rynku. Nieco inaczej ta kwestia wygląda w przypadku nieruchomości wyspecjalizowanych, czyli takich, które praktycznie mogą być użytkowane tylko dla jednego celu. Jest oczywiste, że dzierżawą hotelu zainteresowany będzie tylko hotelarz, a wynajmem powierzchni restauracyjnej wyłącznie restaurator. Rynek potencjalnych najemców ulega tu zawężeniu do bardzo wąskiej grupy zawodowej. Oczywistym staje się, że w tej sytuacji, przy ustalaniu rynkowej wysokości czynszu nie można ignorować faktu, że musi on być skorelowany z zarobkami najemcy. W tego typu nieruchomościach ustalanie czynszu jest zatem bardziej skomplikowane i przeważnie wymaga udziału rzeczoznawcy, który dokona tego przy użyciu metody wyceny znanej w Polsce pod nazwą metoda zysków.

Umiejętne utrafienie w rynkową wysokość czynszu jest bardzo ważnym zagadnieniem w pracy zarządcy i pozostaje w ścisłym związku z maksymalizacją wartości czynszowej nieruchomości – głównego parametru efektywności zarządzania z punktu widzenia inwestora.

KAUCJA GWARANCYJNA

Nie każdy najemca jest solidny i co jakiś czas może się zdarzyć, że zarządca ma trudności w wyegzekwowaniu czynszu czy opłaty eksploatacyjnej. Zdarza się też, że najemca zrywa umowę najmu, narażając właściciela na straty związane z koniecznością poszukiwania kogoś na jego miejsce. Złagodzeniu tych kłopotów służyć ma kaucja gwarancyjna. Wpłacana jest przy zawieraniu umowy najmu i zwykle stanowi równowartość trzech do sześciu miesięcznych czynszów brutto. Deponowana powinna być na specjalnym rachunku kontrolowanym przez bank, tak aby wyeliminować możliwość nadużyć.
Zasady związane z gospodarowaniem kaucją gwarancyjną są Państwu z pewnością doskonale znane i nie zamierzam zanudzać Państwa ich przypominaniem, ograniczając się jedynie do ogólnego przypomnienia, że – z uwzględnieniem określonych w umowie najmu warunków -kaucja gwarancyjna stanowi własność najemcy, a więc odsetki, jakie ewentualnie przyniesie jej zdeponowanie, stanowią również jego własność.

Warto może jeszcze dodać, że uwzględniając znaczne obciążenie, jakie dla budżetu najemcy stanowi kaucja gwarancyjna, wielu właścicieli zgadza się, aby przynajmniej jej część uiszczana była nie w gotówce, ale w postaci gwarancji bankowej lub pakietu czeków bez protestu.


DOSTĘP DO PIENIĘDZY

Jeżeli właściciel nieruchomości chce wymagać od zarządcy sprawnego i efektywnego zarządzania, musi zapewnić mu dostęp do pieniędzy oparty na rozsądnie określonych zasadach. Przede wszystkim zarządca musi mieć możliwość gospodarowania funduszem eksploatacyjnym, aby pokrywać wszystkie przewidziane w budżecie wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Ponadto musi mieć możliwość sięgania po środki nadzwyczajne. Przeważnie realizuje się to poprzez ustalenie limitu, w ramach którego zarządca może podejmować decyzje finansowe bez konieczności uzyskiwania każdorazowo akceptacji właściciela. Wszelkie wydatki ponad ten limit wymagają już wcześniejszej akceptacji. Wyjątek stanowią wydatki ponoszone w sytuacjach alarmowych, kiedy ważna jest szybkość działań. Z oczywistych powodów w takich sytuacjach zarządca musi mieć możliwość swobodnego działania finansowego bez ograniczeń, jednak z obowiązkiem uzyskania akceptacji postfactum.
Kwestia dostępu do pieniądza bywa zwykle przedmiotem negocjacji i zostaje szczegółowo opisana w umowie o zarząd. Jest dość drażliwa, ale ważna. W swoim czasie byłem świadkiem prawdziwej gehenny, jaką przechodził pewien doświadczony zresztą zarządca, kiedy zaniedbał umieszczenia w umowie zasad dostępu do pieniądza. Pech chciał, że trafił na nieuczciwego właściciela nieruchomości, który przejmował wszelkie płynące od najemców płatności, ale – korzystając z szerokiej gamy wykrętów i na całe miesiące znikając z widnokręgu – nie przekazywał zarządcy kwot niezbędnych na pokrycie kosztów. Zmuszało to dbającego o swoją reputacje zawodową zarządcę do pokrywania wydatków z własnej kieszeni i doprowadziło w końcu do zerwania umowy.

WOLNORYNKOWA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość to wielki majątek. Inwestor lokując w niej swój kapitał, wymaga od zarządcy nie tylko prawidłowego jej doglądania, troski o najemców i zbierania czynszów. Ma prawo oczekiwać również, że zarządca będzie dbał o kapitałową wartość nieruchomości i dokładał wszelkich starań dla jej maksymalizacji. Zagadnienie to nabiera pierwszoplanowego znaczenia w nowoczesnej odmianie zarządzania, znanej jako zarządzanie aktywami (ang.: asset managemenf).

Kapitałowa wartość nieruchomości kształtowana jest przez wiele różnych czynników, z których większość pozostaje poza strefą wpływów zarządcy. Nie ma on przecież wpływu ani na kształtowanie się popytu i podaży, ani na zmiany przepisów, ani na lokalizację zarządzanej przez siebie nieruchomości. Nie oznacza to, że nie ma w tych sprawach niczego do zrobienia, jednak jego działania muszą się z konieczności ograniczyć do pilnej i nieustannej obserwacji tych czynników, analizowania ich i informowania o wszystkim właściciela. Dobry zarządca raporty swoje wzbogaca o rady odnośnie przyjęcia odpowiedniej strategii inwestycyjnej.

Są również sfery, w których zarządca ma realne możliwości wpływania na kapitałową wartość nieruchomości. Można tu wymienić na przykład takie zagadnienia, wchodzące w skład wspomnianej już techniki zarządzania pro-aktywnego, jak maksymalizacja wartości czynszowej realizowana przez aktywny marketing, a także stała troska o utrzymanie funkcjonalności obiektu na najwyższym poziomie.

MODERNIZACJA

Jak twierdzi mój Guru, jedyną niezmienną rzeczą na świecie jest jego nieustanna zmienność. Ta piękna prawda dotyczy również nieruchomości. Wcześniej czy później zarządca uświadamia sobie, że w obecnej postaci-zarządzany przez niego obiekt nie wykorzystuje już w pełni potencjału dochodowego związanego z jego lokalizacją. Może to wynikać z zestarzenia się technicznego lub funkcjonalnego zarządzanego obiektu, ale także ze zmian, jakie zaszły w otoczeniu oraz związanych z rozwojem rynku. W każdym razie któregoś dnia zarządca dochodzi do wniosku, że tak dalej już być nie może i że trzeba rozważyć ewentualność sanacji. Żeby podjąć najwłaściwsza decyzję, musi dowiedzieć się, które z możliwych rozwiązań jest najkorzystniejsze. Bardzo pomocna w tym względzie może okazać się wspomniana przeze mnie na początku tego wykładu metoda pozostałościowa. Zarządca może bowiem skutecznie użyć jej do oceny ekonomicznej sensowności i do wyboru najkorzystniejszej wersji modernizacji zarządzanej nieruchomości.

Załóżmy, że zarządzana nieruchomość to zlokalizowany na ładnej działce, w bliskiej centrum biurowo-mieszkaniowej dzielnicy przedwojenny sześciokondygnacyjny budynek, w którym niegdyś mieściła się znana drukarnia, dla której czasy świetności dawno już minęły. Drukarnia zajmuje obecnie około 40% pomieszczeń. Reszta wynajmowana jest kilku handlowym firmom na biura i magazyny. Analiza rynku i zmian zachodzących w otoczeniu naszej nieruchomości wskazuje, że obecnie w tym miejscu znacznie bardziej dochodowy byłby biurowiec lub apartamentowiec. Jednak niezbędna przy takiej zmianie użytkowania modernizacja wymagałaby znacznych środków. Na co się zdecydować?

Jak już wspomniałem, ten problem można rozwiązać przy użyciu metody pozostałościowej. Każdy z rozważanych wariantów, nie zapominając również o dotychczasowym sposobie użytkowania, poddajemy analizie i sporządzamy jego finansowy model w ramach algorytmu tej metody. Prawidłowe obliczenia wymagają dobrej znajomości zarówno rynku nieruchomości, jak i rynku budowlanego, nie są to jednak wymagania przekraczające możliwości doświadczonego zarządcy. Kiedy już sporządzimy obliczenia dla każdego wariantu, zauważymy, że w każdym przypadku uzyskamy inną wartość pozostałościową. Wariant, który daje w efekcie najwyższą wartość pozostałościową, jest najkorzystniejszy.

Musimy liczyć się z tym, że starania o uzyskanie finansowania planowanej modernizacji zmuszą nas pewnie do przeprowadzenia szczegółowej analizy strumieni pieniężnych, aby kredytodawca uwierzył, że dochody po modernizacji wystarczą na potrzeby spłaty długu, jednak dzięki metodzie pozostałościowej wyeliminujemy wcześniej wszystkie mniej opłacalne warianty i ostateczne analizy ograniczymy już tylko dla wariantu najkorzystniejszego.