Dr Elżbieta Hanna Jaskóła
Katowickie Stowarzyszenie
Zarządców Nieruchomości

Kryterium bezpieczeństwa w procesie eksploatacji nieruchomości

       Formalne podejście do zarządzania nieruchomościami przede wszystkim oparte jest na kryterium
ekonomicznym
. Nieruchomość postrzegana jest w złożonym otoczeniu rynkowym,
a zarządzanie, jako: „zespół czynności zmierzających do zabezpieczenia wartości kapitałowej i gdy jest to
możliwe, do jej podwyższenia”. Pragmatyka formalnego ujęcia zarządzania sprowadza ocenę jego jakości do
stopnia spełnienia wymagań określonych w przepisach normatywnych. Tymczasem wiadomo, że żadne
regulacje prawne nie są wstanie objąć tego wszystkiego, co może się w praktyce wydarzyć. Racjonalne
zarządzanie wymaga więc, aby kierować się zasadami, które wynikają także ze zdrowego rozsądku. Należy
do nich spełnienie wymagań dotyczących bezpieczeństwa. Wprawdzie w rachunku ekonomicznym
zarządzania uwzględnia się konserwację
i remonty, ale rozpatruje je wyłącznie jako wymagające odpowiednich nakładów finansowych. Na potrzebę
rozszerzenia ujmowania tego problemu zwracają uwagę znane nam spektakularne katastrofy obiektów
budowlanych, elektrowni jądrowych, konstrukcji stalowych itp. Zwracają uwagę na konieczność ujmowania
użytkowania i obsługiwania obiektów w szerszej panoramie kryteriów. Tam, gdzie w grę wchodzi życie
ludzkie, to przede wszystkim kryterium bezpieczeństwa powinno stanowić o celowości i sensowności
podejmowanych przez nas działań, a nie kryterium ekonomiczne wąsko pojęte. Szerzej ujmując, zarządzanie
jest usługą, która powinna czynić zadość europejskiej koncepcji jakości. Koncepcja ta oparta jest na
dwóch prostych
i zdroworozsądkowych założeniach, a mianowicie:

  •  zapobieganie przyczynom powstawania wad (uszkodzeń) jest bardziej racjonalne niż ich wykrywanie i naprawianie,
  •  obszarem stwarzającym największe możliwości oddziaływania na jakość jest organizacja rozumiana jako system zarządzania przedsiębiorstwem.

Generalizując, w pierwszym przypadku chodzi o to, że jakość ma swoje odniesienie do niezawodności i
bezpieczeństwa. W drugim zaś przypadku stawiany jest wymóg systemowej organizacji zarządzania
przedsiębiorstwem, przeciwstawiający się partykularyzmowi.
Bezpieczeństwo nie ma ściśle określonej definicji formalnej. Stosowane są raczej definicje
opisowe, jak np.: bezpieczeństwo oznacza, że w określonych warunkach eksploatacyjnych i w danym
przedziale czasu nie dojdzie do zagrożenia dóbr szczególnie chronionych”. W tej definicji zwrócono
uwagę na dwa pojęcia: zagrożenie oraz dobra szczególnie chronione. Do podstawowych dóbr
szczególnie chronionych należy zdrowie
i życie ludzi
. Do dóbr szczególnie chronionych zalicza się także środowisko naturalne obejmujące
florę i faunę. Zagrożenie natomiast powodują zarówno fizyczne procesy degradacyjne,
powodujące wystąpienie uszkodzeń, jak i ludzkie błędy eksploatacyjne. Szczególnie niebezpieczne
są te, które powodują utratę zdrowia i życia ludzi. Definicja rozpatruje zatem pewien zbiór składający
się z: ludzi, otoczenia (warunki eksploatacyjne)
i obiektów. Zbiór ten ma właściwości dynamiczne i wymaga rozpatrywania zmian jako funkcji czasu.
Współcześnie eksploatowane nieruchomości stanowią złożone obiekty. Składają się z szeregu
podsystemów, z których każdy może ulec uszkodzeniu w stopniu zagrażającym również człowiekowi.
Każdy z nich ma tzw. słabe ogniwo, które decyduje o bezpieczeństwie jego działania. Dlatego od
eksploatatora, zarządcy, należy wymagać, by w swojej działalności kierował się także wiedzą, jaką
daje współczesna nauka. Pojęcie bezpieczeństwa zobowiązuje bowiem nas do podejmowania działań
w stopniu wykraczającym poza unormowania prawne. Mogą one czegoś nie uwzględniać chociaż,
zgodnie ze współczesną wiedzą naukową, to coś będzie miało decydujący wpływ na bezpieczeństwo.
Nie chodzi oczywiście o posiadanie wiedzy specjalistycznej, lecz o świadomość wynikających z tej
wiedzy wniosków praktycznych.
Ograniczmy ilustrację do przypadku obiektu budowlanego. W art. 66 Prawa Budowlanego między
innymi występuje stwierdzenie, że właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie
stwierdzonych nieprawidłowości, gdy obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu
lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia. Te dane normatywne nieustannie są
wzbogacane przez wyniki badań naukowych. Dla przykładu, konsekwencje zagrożeń, wynikających z
czasu użytkowania obiektu, badane są przez powoływane organizacje ds. bezpieczeństwa.
Formułowane są klasy bezpieczeństwa dla różnych typów budowli, w tym i dla budynków
mieszkalnych i budynków przemysłowych. Klasyfikowane są konsekwencje awarii i rozważane są różne
rodzaje obciążeń tak typowych dla budowlanych konstrukcji, jak np.: obciążenie śniegiem, od
zapylenia czy wywołane zmianami temperatury powietrza i konstrukcji
. Trudno, więc nie
zauważyć, że racjonalne eksploatowanie obiektu nie może sprowadzać się tylko do prostego rachunku
ekonomicznego(życie ludzkie nie może być oceniane w kategoriach finansowych), ale powinno
uwzględniać także bezpieczeństwo jako kategorię etyczną