Odpowiedzialność etyczna zarządcy nieruchomości


Dr n.hum. Elżbieta Hanna Jaskóła

Odpowiedzialność etyczna zarządcy nieruchomości

       Na obszarze współczesnej filozofii wiele uwagi poświęca się problemowi odpowiedzialności. Chodzi już nie tylko o ponoszenie, przewidzianych przez przepisy prawne konsekwencji takiego a nie innego zachowania własnego lub innych osób ale także o obowiązek podejmowania działań zgodnie z zasadami etyki.
       Takie postrzeganie etyki wymusiło zmiany w praktyce zarządzania. W najbardziej ogólnym zarysie można je przedstawić jako zastąpienie technokratycznej racjonalności – kulturą organizacji, ideę natychmiastowej skuteczności – ideą wysokiej jakości, a przymus wykonywania polecenia – dobrowolnością opartą na własnej motywacji.
       Zmiany te wyznaczają jednocześnie normatywne wymogi organizacyjne (godziwe traktowanie ludzi, poszanowanie godności ludzkiej) nawet wówczas gdy ograniczałoby to działalność zarządcy.
       Koncepcja etyki Ingardena wyróżnia cztery sytuacje odpowiedzialności 1:

  1.  ponoszenie odpowiedzialności,
  2.  podejmowanie odpowiedzialności,
  3.  pociąganie do odpowiedzialności,
  4.  odpowiedzialne działanie.

       Są to różne sytuacje. Jeżeli jednak działamy odpowiedzialnie, to zarówno bierzemy jak i ponosimy odpowiedzialność. Odpowiedzialne działanie charakteryzuje człowieka świadomego wartości skutków swego działania. Do rozpoznania wartości czynu służy, zdaniem Ingardena, sumienie. Inaczej mówiąc jest to świadomość moralna lub zmysł moralny.
       Odpowiedzialność za działanie i za wartość jego wyniku wymaga spełnienia kilku warunków: człowiek musi być w momencie wyboru i działania świadomy, zdolny do zanalizowania sytuacji oraz wyposażony w niezbędną wiedzę .
       W relacji (stosunku moralnym) między właścicielem nieruchomości a zarządcą, zarządca może wybierać i realizować działania, których (pozytywnych) skutków oczekuje właściciel. Jednakże rezultat nie zależy wyłącznie od wybranych i przedsięwziętych działań, lecz również od czynników losowych. W działalności gospodarczej, oprócz zjawisk przypadkowych występuje także ryzyko. Zatem rezultat może różnić się od oczekiwań zarządcy z powodu ryzyka i niepewności gospodarczej.
       Pojawia się tu problem odpowiedzialności zarządcy wobec właściciela. Po pierwsze jest to odpowiedzialność wynikająca z norm prawnych regulujących zawieranie umowy, jej realizację i skutki. Jest to odpowiedzialność nie tylko w wąskim znaczeniu wynikającym z przyjętych przez zarządcę obowiązków, lecz również odpowiedzialność w szerokim znaczeniu, za wszelkie skutki działań zarządcy. Z tak ujętych działań zarządcy wynikają pewne problemy, np. czy jest on moralnie odpowiedzialny za skutki wynikające z ryzyka podjętych działań lub czy jest odpowiedzialny za niewykonanie tego, czego oczekiwał właściciel, a co nie zostało dosłownie sformułowane.
       Mamy dwa podejścia do indywidualnej odpowiedzialności2. Pierwsze opiera się na następującym rozumowaniu: Człowiek jest odpowiedzialny jedynie za to co faktycznie zaplanował i zrobi a nie za to, co następuje później. Odpowiada za swoje intencje oraz za to co zrobi lub czego nie, ale nie odpowiada za związane z tym wydarzenia i następujące w ich efekcie szkody albo krzywdy. To co następuje później, nigdy nie jest efektem działań jednej osoby, ale jest uważane za wynik splotu powiązań występujących pomiędzy różnymi ludźmi, środkami i okolicznościami. Drugie podejście jest oparte o podstawowe normy klasycznego rzymskiego prawodawstwa znajdujące odzwierciedlenie we współczesnych kodeksach prawa karnego: Człowiek jest odpowiedzialny nie tylko za swe własne plany lub działania ale jest on także odpowiedzialny za następujące po nich wydarzenia i wynikłe z nich szkody lub krzywdy, z zastrzeżeniem, że spełnione zostały dwa warunki:

  1.  dana osoba działała dobrowolnie i świadomie oraz w zasadzie była w stanie przewidzieć ten konkretny finał (kryterium subiektywne)
  2.  każda rozsądna osoba o porównywalnym profilu kulturowym byłaby w stanie przewidzieć, że intencje i przyjęta linia postępowania mogą w efekcie przynieść pewne krzywdy lub szkody, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności w zakresie, w jakim tej osobie były znane (kryterium obiektywne).

       Tak rozumiana odpowiedzialność i etyka odpowiedzialności wymagają dzisiaj znacznie szerszej świadomości zarządców co do zachodzących zmian społecznych, zdolności w przewidywaniu skutków podejmowanych działań, ale także wiedzy o tym, jak w praktyce wprowadzać zasady etyczne. „Pozwala to równocześnie na zrozumienie przez zarządcę genezy lokalnych napięć i konfliktów, pomaga rozstrzygać jakie działania może on podjąć w celu wspierania pozytywnych procesów społecznych zachodzących wśród zbiorowości najemców lub przeciwdziałania zjawiskom i procesom negatywnym”. 3 Innymi słowy, etyczne gospodarowanie jest swoistego rodzaju umiejętnością i, jak każda umiejętność, można się jej nauczyć.


1 R.Ingarden: O odpowiedzialności i jej podstawach ontycznych [w:] R. Ingarden, Książeczka o człowieku, WL, Kraków 1987
2 P. Pratley: Etyka w biznesie, Felberg, Warszawa 2000.
3 E.Kucharska – Stasiak: Wstęp [w:] Zarządzanie nieruchomościami, pr. zbior. pod red. E. Kucharskiej-Stasiak, Łódź, VALOR2000, s.52.