Przebudowa i rewitalizacja berlińskich osiedli wielkopłytowych

Roman Krawczyk
Przebudowa i rewitalizacja berlińskich osiedli wielkopłytowych na tle realizacji rządowego programu „Stadtumbau – Ost”.

       W 2001 roku niemiecki rząd federalny przyjął program „Stadtumbau – Ost“ („Przebudowa miast – Wschód”) ujmujący w spójną całość analizę stanu, cele, metody i środki finansowe związane z przebudową miast wschodnioniemieckich. Wcześniej zagadnieniami tymi zajmowała się komisja ekspertów, która wypracowała propozycje ujęte w obszernym memorandum „Strukturalna przemiana gospodarki mieszkaniowej w nowych landach”. Konieczność podjęcia działań na szczeblu rządowym wynikała z zagrożeń dla stabilności i dalszego rozwoju miast wschodnioniemieckich, które były skutkiem znacznego odpływu ludności na zachód republiki, powstającego na znaczną skalę zjawiska pustostanów, wiążącymi się z tym ciężarami finansowymi dla wszystkich zarządców mieszkań we wschodnich Niemczech (spółdzielnie mieszkaniowe, zarządy budynków komunalnych) i niemożnością rozwiązania tych problemów w skali poszczególnych miast czy landów.
Zagrażało to też preferowanemu modelowi rynku mieszkaniowego, ponieważ nierównowaga
osiągnęła już znaczne rozmiary. Przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej obciążone były poza tym jeszcze tzw. „starymi długami” pochodzącymi jeszcze z czasów NRD.

       Program rządowy przewidywał na zadania 10 mdl DM, które uzupełnione są o dotacje landów w podobnej wysokości. Poza tym znowelizowano ustawę o starych długach, gwarantujące gospodarce mieszkaniowej znaczne odciążenia w przypadku wyburzeń oraz dotacje dla tych jednostek gospodarki mieszkaniowej, które na skutek pustostanów znalazły się w trudnej sytuacji.

       Stan pustostanów w samym Berlinie określa się na 100.000 i dotyczą one największych osiedli wybudowanych za czasów NRD – Marzahn i Hellersdorf. Pustostany w tych dzielnicach obejmują 10 – 12 % stanu mieszkań. Ale nie tylko odpływ mieszkańców do landów zachodnich związany z bezrobociem wpłynął na taką sytuację. Na początku lat 90-tych rozpoczął się boom budowy domków jednorodzinnych, tworzenia się nowej własności, co dodatkowo zaostrzyło problem. Do momentu przyjęcia rządowego programu przedsiębiorstwa mieszkaniowe i władze miasta próbowały same rozwiązywać problem.

       Dokonywano, więc nie tylko remontów bieżących, ale także modernizowano mieszkania i całe bloki, łączono mieszkania w większe, co wprawdzie nie rozwiązywało problemu, ale w ograniczonym zakresie go łagodziło. Przyszedł jednak moment, kiedy te półśrodki już nie wystarczały.

Przyjęty obecnie plan z uwzględnieniem wspomnianego programu rządowego obejmuje:

– demontaż wyższych pięter wielkopłytowych wieżowców (z bloków 10-12 piętrowych powstają bloki 4-5 piętrowe z układem tarasowym),
– rozrzedzenie zabudowy osiedli poprzez wyburzenie całych bloków i wybudowanie na ich miejsce innych obiektów infrastruktury osiedlowej: pasaże handlowe a nawet małe ogródki działkowe między blokami),
– usunięcie lub inne wykorzystanie obiektów starej struktury socjalnej: żłobki, przedszkola, szkoły,
– uatrakcyjnienie modernizowanych bloków poprzez instalowanie wind zewnętrznych, instalowanie okien w kuchniach i łazienkach, wzbogacenie struktury osiedlowej.

       Spektrum przedsięwzięć redukujących pustostany jest dosyć szeroki – od wysokonakładowej modernizacji mieszkań ze zmianą rozkładu pokoi i przebudową ścianek aż do wyburzenia i redukcji budynków mieszkalnych, które nie mają perspektyw na rynku mieszkaniowym bądź wykazują duży deficyt architektoniczny. Jednak te wysokonakładowe przedsięwzięcia modernizacyjne mogą tylko krótkookresowo stabilizować sytuację na rynku gdyż nie można wykluczyć, że w średnich i długich okresach także zmodernizowane zasoby mogą stać puste. Wychodzi się obecnie z założenia, że nawet najbardziej naukowo opracowane prognozy niekoniecznie muszą się sprawdzić. Jedną z wcześniejszych przesłanek było np. przewidywanie napływu nowych mieszkańców do Berlina, w tym Polaków, po rozszerzeniu Unii Europejskiej – dziś uważa się, że raczej to nie nastąpi.

       W podejściu do opracowania konkretnych planów modernizacji i rewitalizacji osiedli obowiązuje w Niemczech kilka zasad:
– jest to zadanie polityczne, społeczne i ekonomiczne stąd w jego realizacji uczestniczy wielu partnerów: władze federalne, Senat Berlina, władze dzielnicy, spółdzielnie mieszkaniowe i inne przedsiębiorstwa komunalne
– w proces planowania i realizacji wciągani są jak najdalej sami mieszkańcy – zakres konsultacji społecznej jest bardzo szeroki, koncepcje dyskutowane są na wielu zebraniach, tworzy się dla wymiany poglądów internetowe fora dyskusyjne
– zadania z zakresu modernizacji i rewitalizacji traktowane są jako inwestycje (także rozbiórki) ze wszystkimi konsekwencjami prawnymi i finansowymi.
       W przypadku osiedli berlińskich Marzahn i Hellersdorf należy się liczyć ze zmniejszeniem o
ok. 5000 (prawie 6 %) liczby gospodarstw domowych do roku 2010. Główną przyczyną w tym przypadku będzie brak dopływu nowych mieszkańców. Jednak przy takim stanie pustostanów jak w Berlinie do zagadnienia podchodzi się wieloaspektowo i ostrożnie.
W niektórych przypadkach zamiast wyburzać nadwyżki mieszkaniowe stosuje się inne metody, np. wynajmowanie mieszkań 4-pokojowych w cenach 3-pokojowych czy też obniżki czynszów dla mieszkań w niekorzystnym położeniu, bonusy dla mieszkań na wyższych piętrach i w blokach bez windy. Ale te rozwiązania zależą od kondycji finansowej przedsiębiorstw mieszkaniowych.

        Mimo wszystko w wyniku procesów demograficznych wschodnie Niemcy stały się pewnego rodzaju laboratorium wypracowania metod w sytuacji, kiedy mieszkań jest za dużo i należy szukać nowych niestandardowych rozwiązań urbanistycznych. Z ich doświadczeń zaczyna już korzystać wiele innych państw.

       W ramach programu Leonardo da Vinci grupa zarządców nieruchomości z Wielkopolskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości miała możliwość zapoznać się z berlińskimi doświadczeniami. Centrum Kompetencyjne (Kompetenzzentrum) w Berlinie udzieliło wyczerpujących informacji na temat opracowywania koncepcji, strategii i planu rewitalizacji osiedli wielkopłytowych, stwarzając także możliwość zapoznania się na miejscu z pracami oraz efektami modernizacji. W Poczdamie natomiast grupa mogła zapoznać się z modernizacją starych budynków (z lat 1900 – 1910) i całych starych kwartałów miasta.

       Strona niemiecka nie ukrywała też trudności na jakie napotyka program rewitalizacji –
mimo bardzo pozytywnych efektów jego realizacja jest dość ograniczona. Warto było jednak się z nim zapoznać, gdyż w takim czy innym zakresie przyjdzie być może zmierzyć się z podobnymi problemami prędzej czy później w Polsce.

Roman Krawczyk
WSZN Poznań