Roman Krawczyk
Przebudowa i rewitalizacja berlińskich osiedli wielkopłytowych na tle realizacji rządowego programu „Stadtumbau – Ost”.
Zagrażało to też preferowanemu modelowi rynku mieszkaniowego, ponieważ nierównowaga
osiągnęła już znaczne rozmiary. Przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej obciążone były poza tym jeszcze tzw. „starymi długami” pochodzącymi jeszcze z czasów NRD.
Program rządowy przewidywał na zadania 10 mdl DM, które uzupełnione są o dotacje landów w podobnej wysokości. Poza tym znowelizowano ustawę o starych długach, gwarantujące gospodarce mieszkaniowej znaczne odciążenia w przypadku wyburzeń oraz dotacje dla tych jednostek gospodarki mieszkaniowej, które na skutek pustostanów znalazły się w trudnej sytuacji.
Stan pustostanów w samym Berlinie określa się na 100.000 i dotyczą one największych osiedli wybudowanych za czasów NRD – Marzahn i Hellersdorf. Pustostany w tych dzielnicach obejmują 10 – 12 % stanu mieszkań. Ale nie tylko odpływ mieszkańców do landów zachodnich związany z bezrobociem wpłynął na taką sytuację. Na początku lat 90-tych rozpoczął się boom budowy domków jednorodzinnych, tworzenia się nowej własności, co dodatkowo zaostrzyło problem. Do momentu przyjęcia rządowego programu przedsiębiorstwa mieszkaniowe i władze miasta próbowały same rozwiązywać problem.
Dokonywano, więc nie tylko remontów bieżących, ale także modernizowano mieszkania i całe bloki, łączono mieszkania w większe, co wprawdzie nie rozwiązywało problemu, ale w ograniczonym zakresie go łagodziło. Przyszedł jednak moment, kiedy te półśrodki już nie wystarczały.
Przyjęty obecnie plan z uwzględnieniem wspomnianego programu rządowego obejmuje:
– demontaż wyższych pięter wielkopłytowych wieżowców (z bloków 10-12 piętrowych powstają bloki 4-5 piętrowe z układem tarasowym),
– rozrzedzenie zabudowy osiedli poprzez wyburzenie całych bloków i wybudowanie na ich miejsce innych obiektów infrastruktury osiedlowej: pasaże handlowe a nawet małe ogródki działkowe między blokami),
– usunięcie lub inne wykorzystanie obiektów starej struktury socjalnej: żłobki, przedszkola, szkoły,
– uatrakcyjnienie modernizowanych bloków poprzez instalowanie wind zewnętrznych, instalowanie okien w kuchniach i łazienkach, wzbogacenie struktury osiedlowej.
W podejściu do opracowania konkretnych planów modernizacji i rewitalizacji osiedli obowiązuje w Niemczech kilka zasad:
– jest to zadanie polityczne, społeczne i ekonomiczne stąd w jego realizacji uczestniczy wielu partnerów: władze federalne, Senat Berlina, władze dzielnicy, spółdzielnie mieszkaniowe i inne przedsiębiorstwa komunalne
– w proces planowania i realizacji wciągani są jak najdalej sami mieszkańcy – zakres konsultacji społecznej jest bardzo szeroki, koncepcje dyskutowane są na wielu zebraniach, tworzy się dla wymiany poglądów internetowe fora dyskusyjne
– zadania z zakresu modernizacji i rewitalizacji traktowane są jako inwestycje (także rozbiórki) ze wszystkimi konsekwencjami prawnymi i finansowymi.
W przypadku osiedli berlińskich Marzahn i Hellersdorf należy się liczyć ze zmniejszeniem o
ok. 5000 (prawie 6 %) liczby gospodarstw domowych do roku 2010. Główną przyczyną w tym przypadku będzie brak dopływu nowych mieszkańców. Jednak przy takim stanie pustostanów jak w Berlinie do zagadnienia podchodzi się wieloaspektowo i ostrożnie.
W niektórych przypadkach zamiast wyburzać nadwyżki mieszkaniowe stosuje się inne metody, np. wynajmowanie mieszkań 4-pokojowych w cenach 3-pokojowych czy też obniżki czynszów dla mieszkań w niekorzystnym położeniu, bonusy dla mieszkań na wyższych piętrach i w blokach bez windy. Ale te rozwiązania zależą od kondycji finansowej przedsiębiorstw mieszkaniowych.
W ramach programu Leonardo da Vinci grupa zarządców nieruchomości z Wielkopolskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości miała możliwość zapoznać się z berlińskimi doświadczeniami. Centrum Kompetencyjne (Kompetenzzentrum) w Berlinie udzieliło wyczerpujących informacji na temat opracowywania koncepcji, strategii i planu rewitalizacji osiedli wielkopłytowych, stwarzając także możliwość zapoznania się na miejscu z pracami oraz efektami modernizacji. W Poczdamie natomiast grupa mogła zapoznać się z modernizacją starych budynków (z lat 1900 – 1910) i całych starych kwartałów miasta.
Strona niemiecka nie ukrywała też trudności na jakie napotyka program rewitalizacji –
mimo bardzo pozytywnych efektów jego realizacja jest dość ograniczona. Warto było jednak się z nim zapoznać, gdyż w takim czy innym zakresie przyjdzie być może zmierzyć się z podobnymi problemami prędzej czy później w Polsce.
WSZN Poznań