Debata nad przyszłością zawodów obsługi rynku nieruchomości w Polsce zdominowała konferencję zorganizowaną przez Polską Federację Rynku Nieruchomości pod znamiennym tytułem „Zawody nieruchomościowe w krajach Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych”.

W konferencji uczestniczyli goście związani instytucjonalnie i merytorycznie z rynkiem nieruchomości, w tym z rynkiem Stanów Zjednoczonych oraz Unii Europejskiej, którzy dzielili się wieloletnimi doświadczeniami w organizacji i funkcjonowaniu rynku obsługi nieruchomości przez zawody pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowego. Wprawdzie działanie poszczególnych rynków obsługi nieruchomości nie jest jeszcze zharmonizowanie, niemniej jednak w każdym z tych rynków, amerykańskim i europejskim, zawody obsługi rynku nieruchomości odgrywają kapitalne znaczenie, nie tylko dla rozwoju gospodarki, ale przede wszystkim dla jakości obsługi klienta

Istotą działania zawodów nieruchomościowych jest konieczność zapewnienia klientowi wykonania usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami lub wyceny nieruchomości z należytą starannością. W większości krajów osiąga się to poprzez odpowiednio wysokie wymagania kwalifikacyjne, tj. poprzez ograniczenie dostępu do wykonywania ww. zawodów wyłącznie do osób posiadających odpowiednie wykształcenie, zwykle dyplomu ukończenia szkoły wyższej, oraz doświadczenie zawodowe nabyte w trakcie odbytej praktyki zawodowej, a także posiadających licencję zawodową uprawniającą do wykonywania zawodu.

W Stanach Zjednoczonych uzyskanie licencji zawodowej uprawniającej do wykonywania zawodu poprzedza zdany egzamin, podczas którego sprawdza się przydatność danej osoby do wykonywania zawodu. Z potrzeby społecznej zapewnienia klientowi usług o wysokiej jakości funkcjonowanie tego rynku obsługi nieruchomości podlega licznym regulacjom stanowym i federalnym. Przy tym należy dodać, że istotną funkcję ochrony konsumenta usług przed ewentualnymi nieetycznymi działaniami podmiotu wykonującego zawód nieruchomościowy spełniają wydane wiele lat temu standardy zawodowe, z ustanowioną pieczą nad wykonywaniem działalności zawodowej przez korporacje zawodowe funkcjonujące na rynku amerykańskim. Celem wszelkich regulacji jest stworzenie warunków do profesjonalnej obsługi rynku, dlatego nie powinno dziwić dążenie do podnoszenia poziomu wymagań kwalifikacyjnych od osób wykonujących zawody nieruchomościowe lub zmierzających do ich wykonywania.

Z kolei na rynku europejskim, w państwach Unii Europejskiej obowiązuje wprawdzie zasada swobody działalności gospodarczej wyrażająca się prawem do swobodnego przepływu towarów, osób, usług i kapitału, niemniej jednak w niektórych sektorach gospodarki tych państw swoboda wykonywania usług w określonych zawodach została ograniczona przepisami regulacyjnymi. Chodzi tu zwłaszcza o regulacje prawne uzależniające wykonywanie zawodu od poziomu posiadanego wykształcenia, sprawdzonych kwalifikacji i licencji zawodowej uprawniającej do wykonywania określonego zawodu. Takimi regulacjami wewnętrznymi w każdym z państw członkowskich Unii Europejskiej objęte zostały również w mniejszym lub większym stopniu zawody nieruchomościowe.  Niezależnie od tego, w celu zapewnienia możliwości swobody przepływu osób każde z państw Wspólnoty Europejskiej jest zobowiązane do wzajemnego uznawania kwalifikacji zawodowych z mocy dwóch wspólnotowych systemów, systemu ogólnego i sektorowego. Zasada ta dotyczy także zawodów regulowanych objętych regulacjami prawnymi każdego z tych państw na podstawie dyrektywy nr 89/48/EWG oraz 92/51/EWG, w tym także zawodów nieruchomościowych. Wymienione wyżej normy prawne były niezwykle istotne dla zapewnienia spójności i prawidłowego działania rynku wewnętrznego Unii Europejskiej.

Jak nam wiadomo idea działania jednolitego rynku wspólnotowego opiera się na założeniu równowagi systemów regulacyjnych poszczególnych państw Wspólnoty. Oznacza to kierunek na harmonizację prawa i unifikację zasad działania wspólnego rynku, w tym rynku obsługi nieruchomości, w każdym z państw Wspólnoty Europejskiej. I właśnie taki kierunek przyjęła międzynarodowa organizacja – Europejska Rada Nieruchomości (Conseil Europeen des Professions Immobilieres – CEPI), działająca na rzecz ujednolicenia zasad kwalifikacji zawodowych przez zawody nieruchomościowe, zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie jest to jednak celem samym w sobie.  Właściwej przyczyny unifikacji tych zasad należy upatrywać w konieczności zapewnienia profesjonalnych usług na rynku nieruchomości. Cele te osiągnąć można między innymi poprzez standaryzację jakości wykonywania usług, tak jak to jest w modelu działania amerykańskiego rynku obsługi nieruchomości. Słuszność takiej drogi potwierdza przyjęta przez Unię Europejską polityka ochrony konsumenta oraz polityka ochrony konkurencji. 

 A jaki jest stan faktyczny regulacji prawnych związanych z funkcjonowaniem na rynku zawodów nieruchomościowych w państwach Unii Europejskiej?

Pełne regulacje prawne w tym zakresie posiada tylko połowa państw Unii Europejskiej. Reszta państw rozpocznie zapewne prace nad unormowaniem działania rynku w tym obszarze lub przystąpi do zupełnie innego rozwiązania tego problemu na przykład poprzez tzw. samoregulację norm postępowania.  W przyjętej ostatnio dyrektywie usługowej Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej podkreśla się znaczenie inicjatyw samoregulacyjnych podejmowanych przez organizacje zawodowe (czytaj: korporacje zawodowe), od których oczekuje się opracowania jednolitego kodeksu postępowania zawodów, zdefiniowania spójnych standardów kwalifikacyjnych, także standardów świadczenia usług, a następnie stopniowego wdrażania wypracowanych działań samoregulacyjnych. Dyrektywa usługowa oznacza przeniesienie uprawnień do normatywnej regulacji i ich wdrażania do właściwych korporacji zawodowych.  

Chociaż zaznaczono dwie drogi, to jednak żadna z nich nie wyklucza się. Z jednej strony jest prawo do samoregulacji korporacji zawodowych działających na określonym rynku, w tym na rynku obsługi nieruchomości, zaś z drugiej strony działania Komisji Europejskiej idące w kierunku ustanowienia prawnych regulacji ogólnoeuropejskich, w celu ich dalszego wprowadzenia w państwach członkowskich Unii Europejskiej.  Europejska Rada Nieruchomości – CEPI złożyła już Komisji Europejskiej projekty w sprawie standaryzacji zawodów nieruchomościowych.

Stan obecny w poszczególnych państwach członkowskich Unii Europejskiej charakteryzuje się występowaniem zróżnicowanych zasad funkcjonowania zawodów nieruchomościowych. Nie jest to jednak korzystne dla jakości przepływu usług we wspólnym rynku i może stwarzać zasadnicze bariery osobom o niższych kwalifikacjach dla wykonywania zawodów nieruchomościowych w państwach posiadających ścisłe regulacje prawne oraz posiadających wysokie wymagania formalne i merytoryczne do wykonywania zawodu związanego z obsługą nieruchomości.

Przypomnijmy zatem, jak w poszczególnych krajach UE jest ograniczony dostęp do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaganiem spełnienia odpowiednich wymagań kwalifikacyjnych. By uzyskać licencję zawodową zarządcy nieruchomości oraz licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami należy spełnić następujące wymagania kwalifikacyjne:

– w Belgii – wykształcenie wyższe, szkolenia w korporacjach zawodowych (RICS, IPI) oraz odbyta praktyka zawodowa,
– w Austrii – wykształcenie wyższe, kursy specjalistyczne oraz złożony egzamin potwierdzający umiejętności zawodowe, przy czym czynności pośrednika może wykonywać zarządca nieruchomości,
– w Wielkiej Brytanii – wykształcenie wyższe, egzaminy kierunkowe potwierdzone praktyką przed przyjęciem do RICS,
– w Szwecji – wykształcenie wyższe, minimum 3-letni staż, kursy specjalistyczne,
– w Hiszpanii – wykształcenie wyższe, kursy specjalistyczne,
– we Francji – wykształcenie wyższe, jednakże brak w tej dziedzinie szczegółowych unormowań.
– w Niemczech – w zasadzie wyższe wykształcenie, ale brak regulacji o wymaganiach kwalifikacyjnych, jednakże na rynku działają głównie ci, którzy posiadają określone certyfikaty i uprawnienia RICS.

Na tle przedstawionych informacji nasuwa się pytanie, jakie znaczenie dla jakości usług wykonywanych dla klienta ma wymóg posiadania wysokich kwalifikacji zawodowych, nie tylko teoretycznych uzyskanych w szkole wyższej, ale też umiejętności praktycznych zdobytych podczas stażów lub praktyk zawodowych. Pytanie to jest w istocie poszukiwaniem związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy profesjonalizmem wynikającym z wiedzy i doświadczenia a jakością usług. Odpowiedź jest oczywista, im wyższe wymagania kwalifikacyjne, tym mniejsze ryzyko niskiej jakości usług. Wobec tego należy dążyć do powszechnej i kompletnej standaryzacji zawodów z założeniem wysokich wymagań kwalifikacyjnych. Związek pomiędzy wymaganiami kwalifikacyjnymi a jakością usług świadczonych dla klienta jest  dostrzegany zarówno przez Europejską Radę Nieruchomości – CEPI, jak też przez Komisję Europejską. Stąd jednoznaczny kierunek na regulacje ogólnoeuropejskie i samoregulacje korporacji zawodowych.

Na niebezpieczeństwa spowodowane liberalizacją prawa poszczególnych państw członkowskich lub jego deregulacją prowadzącą do obniżenia wymagań kwalifikacyjnych wskazują wyraźnie doświadczenia francuskie, gdzie obniżenie wymagań kwalifikacyjnych w szczególności w zawodzie pośrednika w obrocie nieruchomościami doprowadziło, jak stwierdzono podczas konferencji, do znaczącego spadku jakości wykonywanych usług.  To przestroga dla państw członkowskich – w takim kierunku nie należy pójść.

 W tej sytuacji nie dziwi pytanie uczestników konferencji o usytuowanie zawodów nieruchomościowych i o ich przyszłość, tym bardziej, że dzieje się to w warunkach szybko rozwijającego się rynku nieruchomości i nieustającego zwiększania udziału operacji transgranicznych. Rozwojowi rynku nieruchomości, na którym dokonywane są czynności obrotu majątkiem i zarządzania majątkiem klienta, nie powinna towarzyszyć liberalizacja prawa. Realizując podstawowe prawa wspólnego rynku, prawo do swobodnego przepływu osób, do swobodnego przepływu usług oraz do swobodnego przepływu kapitału państwa członkowskie nie mogą tracić z pola widzenia podstawowego celu wynikającego z polityki ochrony konsumenta, w której głównymi determinantami są ochrona bezpieczeństwa interesów nabywcy i konsumenta. Dotyczy to między innymi rynku obsługi nieruchomości i zawodów nieruchomościowych, a więc zawodów realizowanych w warunkach zaufania publicznego klienta i fiducjarnego stosunku wykonawcy usługi do klienta.

W tym zakresie niezwykle cenne są dla rynku europejskiego, w tym dla rynku w Polsce, doświadczenia i dorobek korporacji zawodowych amerykańskiego rynku obsługi nieruchomości, jak również wektory przyjętych kierunków postępowania przez Komisję Europejską. Pierwszy i ważny wektor wskazuje na przepisy wspólne, ogólnoeuropejskie, a drugi wskazuje na prawo do samoregulacji zasad postępowania przez środowiska zawodowe, o czym pisano wyżej. A zatem kierunek przyszłości zawodów nieruchomościowych we Wspólnocie został wytyczony. Pozostaje realizacja na szczeblu Komisji Europejskiej jak i w państwach członkowskich Unii Europejskiej. Należy jednak mieć nadzieję, że będziemy czerpać doświadczenia z wieloletniego dorobku dojrzałych rynków obsługi nieruchomości, gdyż eksperymentowanie z niewiadomym efektem w tych warunkach byłoby ryzykowne.

Znamienne, że właśnie podczas tej konferencji poświęconej debacie o przyszłości zawodów nieruchomościowych doszło do podpisania porozumienia o współpracy pomiędzy działającymi na rynku federacjami skupiającymi zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami, tj. przez:

– Polską Federację Rynku Nieruchomości,
– Polską Federację Zarządców Nieruchomości,
– Polską Federację Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości
– Polską Federację Organizacji Zarządców i Administratorów

Nieruchomości,które porozumiały się w sprawie współdziałania przy opracowaniu projektu ustawy o samorządzie zawodowym.    

Podpisanie w tych warunkach porozumienia jest dobrym zwiastunem rozpoczęcia wspólnej pracy nad działaniami samoregulacyjnymi in corpore, między innymi w celu dopracowania kodeksu postępowania dla zawodów nieruchomościowych oraz określenia sposobu sprawowania pieczy nad jakością i prestiżem tych zawodów.  Strony porozumienia postawiły na pierwszym miejscu zadanie sprawowania pieczy nad zawodem zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami w trosce o klienta, chodzi przecież o zapewnienie wysokiej jakości usług dla klienta obdarzającego te zawody zaufaniem. 

Zarząd PFSZN
Warszawa, 27 czerwca 2008 roku.