Czy warto upierać się przy koncesjonowaniu dostępu do zawodu

Uwag kilka: do Rządowego projektu zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami
Druk sejmowy 1468 Komisja Sejmowa Infrastruktury RP

       Czy warto się upierać przy koncesjonowaniu dostępu do wykonywania zawodu
zarządcy nieruchomości w obecnym kształcie prawnym?

       Ktokolwiek dzisiaj podejmuje próby tworzenia lub nadawania nowego kształtu już
funkcjonującym normom prawnym poprzez wpływanie na sposób prowadzenia działalności biznesowej
z góry skazuje się na porażkę. Nie można, bowiem zakładać, że przepisami prawnymi unormuje się
sposób konkurowania i zabiegania o klienta. Jest to przykład szczególnej naiwności, którą można
spuentować na przykład sugerując autorom obecnych rozwiązań wprowadzenia zapisu
podsumowującego. Chociażby w takim kształcie „Gwarantujemy każdemu, kto zastosuje się w sposób
bezwzględny do zapisów niniejszej ustawy regulującej działalność zawodową zarządców
nieruchomości osiągnięcie sukcesu na rynku świadczonych usług jak również 50% stopę rentowności”
       Ale dosyć tych żartów. Materia, która się zajmujemy jest poważna. W latach
dziewięćdziesiątych, gdy postanowiono odbudować prestiż zawodu zarządców nieruchomości autorzy
ówczesnych zapisów mieli prawo do błędów zgodnie z zasadą cel uświęca środki. Dzisiaj takich błędów
się już nie wybacza. Skąd też krytyczne spojrzenie na zaproponowane rozwiązania.
       Przede wszystkim z jednego zasadniczego powodu. Pora skończyć z mieszaniem dwóch sfer
aktywności zawodowej zarządców nieruchomości w jednej normie prawnej. Mam tu na myśli
działalność biznesową oraz czynności wykonywane na zlecenie o charakterze obsługi technicznoeksploatacyjnej
nieruchomości. Trudno się dzisiaj nie zgodzić się z poglądem, że system
licencjonowania zarządców nieruchomości jest równoważny koncesjonowaniu dostępu do rynku
zarządzania nieruchomościami. A takie praktyki w świetle przepisów unijnych można uznać, co
najmniej za niepożądane.
       Czy oznacza to, że obsługą nieruchomości w sensie techniczno-eksploatacyjnym może
zajmować się każdy.? Oczywiście, że nie. Osoba chcąca wykonywać ten zawód powinna uzyskać
uprawnienia zawodowe analogiczne, jakie uzyskują specjaliści wykonujący zawody wymagające
szczególnego przygotowania. Zbudowana tutaj teza broni się sama. Tak jak osoba zajmująca się
nadzorem obsługi procesu budowlanego tak i zarządca działa na rzecz bezpieczeństwa użytkowników
nieruchomości.
       Definicji obowiązująca dzisiaj może posłużyć wyłącznie za przykład „nielogicznego”
kształtowania pojęć, które mają znaczenie fundamentalne dla wszystkich uczestników procesu
zarządzania nieruchomościami. Dzisiejsze obowiązujące pojęcie zarządzania nieruchomościami zostało
sformułowane w sposób następujący: „zarządzanie polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu
czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości
oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym
bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania
nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego
inwestowania w tę nieruchomość”1. Jeżeli chodzi o wspomniane zmiany mają one charakter nieomalże
kosmetyczny. Bowiem dotyczą jedynie uzupełnieniu katalogu czynności składających się na
zarządzanie poprzez włącznie do nich „właściwej gospodarki energetycznej”
       Dlaczego tak krytyczny ogląd obowiązującej definicji? Po pierwsze jej autorzy nie zadali sobie
specjalnego trudu, aby odpowiedzieć na pytanie, czemu ma służyć zaproponowany sposób
definiowania tej działalności. Czy opisowi aktywności o charakterze biznesowym czy wyłącznie materii
obsługi nieruchomości o charakterze eksploatacyjno- technicznym?
       Stąd też zapewne niepożądany końcowy efekt -pomieszania wspomnianych sfer działalności. O
poprawności takich osądów przesądza zapis „o uzasadnionym inwestowaniu w nieruchomość”.
Wszakże chyba nikt nie ma wątpliwości. iż jest to domena właściciela nieruchomości. Kuriozalnym
wydaje się oczekiwanie, że zarządca będzie inwestował w cudzą nieruchomość.
       Ale i reszta pozostawia wiele do życzenia. Dlatego przy tej okazji warto się zastanowić nad
tym, o co chodziło w stwierdzeniu „dokonywanie wszelkich czynności zmierzających do utrzymania
nieruchomości w stanie niepogorszonym”? Pierwsze wątpliwość, jaka się zrazu nasuwa to czy może
chodzi o stan niepogorszony w stosunku do stanu z okresu, gdy obiekt został wybudowany? A może
autorzy odnosili stan ten do momentu, w którym podpisuje się umowę o zarządzanie?
       Inna niedorzeczność to czy da się sprostać temu obowiązkowi, – utrzymania nieruchomości w
stanie niepogorszonym, jeżeli właściciel nie zapewni wystarczających środków finansowych na
realizację tego zadania? Czy oznacza to, że w innym przypadku zarządca ma odstąpić od wykonania
umowy? Czyżby miało również to świadczyć o tym, iż ten, którego obowiązkiem jest przestrzeganie
litery prawa ma działać wbrew interesom właściciela nieruchomości? Przecież możemy wskazać wiele
przykładów z praktyki, która ukształtowała się na rozwiniętych rynkach nieruchomości, że tak
określony cel działania zarządcy jest sam w sobie irracjonalny. Otaczające życie przyspieszyło na, tyle,
że rzeczy, z których, na co dzień korzystamy tracą swoją funkcjonalność w takim tempie, o którym
wcześniej się nam nie śniło.
       Autorzy dzisiaj obowiązującej definicji również dają pierwszeństwo gospodarce ekonomiczno
finansowej nad bezpieczeństwem użytkowania nieruchomości. Czy jest to rzeczywiście prawidłowe?
       Ponadto to, co uderza zrazu to nietrafność użytego sformułowania „zapewnienie
bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji” jako określenia szerszego niż „bieżące
administrowanie nieruchomością”. Obydwa określenia są co najmniej tożsame a nawet można wysnuć
tezę, iż obowiązuje zasada odwrotna. Ktoś inny może nawet stwierdzić w sposób uprawniony, że
mamy do czynienia z zapisem kategorii „masło maślane”.
       Dlatego też wszelkie zmiany w ustawie należałoby zacząć od zbudowania na nowo definicji
zarządzania i to wyłącznie dla potrzeb ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie wchodząc i nie
mieszając pojęć zapożyczonych z rozważań z pogranicza teorii zarządzania czy inwestycji
kapitałowych.

Konkluzja końcowa.

  1.  Przed podjęciem pracy nad regulacjami prawnymi dotyczącymi zarządzania nieruchomościami
    należy jednoznacznie rozstrzygnąć czy celem ustawy jest uregulowanie działalności
    biznesowej – zarządzania nieruchomościami. Czy też raczej autorom rozwiązań prawnych
    zależy na wyraźnym zwrócenie uwagi na to, że osoba dysponująca uprawnieniami 
    zawodowymi ma gwarantować przede wszystkim prawidłową obsługę techniczno
    eksploatacyjną nieruchomości. Reasumując po prostu należy zrezygnować z mieszania
    działalności biznesowej z czynnościami o charakterze techniczno eksploatacyjnym.
  2.  Jeżeli zgodzimy się z tą tezą, należy zastąpić określenie licencja zawodowa określeniem 
    uprawnienia zawodowe. Najprawdopodobniej wiązałoby się to z odstąpieniem od wymogu
    posiadania wyższego wykształcenia na korzyść średniego technicznego o kierunkach
    związanych z budownictwem.
  3.  Określenie zarządca należy wprowadzić do słownika pojęć na początku ustawy i wyraźnie
    przesądzić o tym, iż administrowanie nieruchomościami jest tożsame z zarządzaniem w
    świetle uregulowań zawartych w niniejszej ustawie i dotyczy wyłącznie sery techniczno-eksploatacyjnej.
  4.  Warto również pomyśleć o wyraźnym zaznaczeniu, iż zarządca podejmuje czynności 
    zarządzania tylko i wyłącznie w takim zakresie, jaki wynika z umowy o zarządzanie
    nieruchomością, która co do zasady powinna regulować przede wszystkim, relacje pomiędzy
    właścicielem a zarządcą opisującą, kto ponosi odpowiedzialność i w jakim zakresie za
    bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości. Mógłby się pojawić również zapis, iż zarządca
    wykonuje umowę w zakresie zarządzania nieruchomością z szczególną zawodową
    starannością.
  5.  W treści samej definicji należy przesądzić również o tym, iż podstawowym celem aktywności
    zarządcy – jest zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
    nieruchomości, ale wyłącznie w zakresie, jaki przeniesie nań właściciel nieruchomości. Należy
    pamiętać o tym, iż właściwa gospodarka ekonomiczno finansowa jest tylko i wyłącznie
    pochodną dla działań wymienionych na wstępie a na pewno ich nie implikuje.

       Katalog uwag na tym się nie kończy jest to dopiero przyczynek do dalszej dyskusji, o tym jaki
kształt powinna przyjąć ustawa po zmianach w podejściu do zarządzania nieruchomościami jako
działalności zawodowej. Nie przesądzając o tym, że zaprezentowany pogląd zadowoli wszystkich
adwersarzy liczę iż nadeszła pora, aby zmiany z gruntu przemyśleć a nie pisać ich na kolanie jak
niegdyś bywało.

Jacek Pawelec


1 art. 185 ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. nr 46 z 2000 r., poz.543.
(tekst jednolity ) z późniejszymi zmianami