KOLEJNE RYGORY ANTE PORTAS

Część I-wsza

       Z dniem 20 grudnia br. wejdzie w życie ustawa z dnia 23 sierpnia 2007 r. o
przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Ustawa jest wypełnieniem dyrektywy
unijnej, która nakazała państwom członkowskim wprowadzenie do rynku wewnętrznego„jednolitych
zasad zapewniających wysoki poziom ochrony konsumentów”.
Ustawa, która określiła ex definitione nieuczciwe praktyki rynkowe w działalności gospodarczej i
zawodowej oraz zasady przeciwdziałania tym praktykom. Właściwie nie została dostrzeżona przez
środowisko rynku nieruchomości. A przecież wywołuje istotne skutki dla stanu prawa i jego
przestrzegania również w sektorze rynku nieruchomości. Wskazuje, bowiem na przedsiębiorców
prowadzących działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami w zakresie dostawy towaru i
wykonania usługi. Przy czym definiuje, że każde działanie lub zaniechanie, a także oświadczenie lub
informacja handlowa przedsiębiorcy, wykonywane w związku z prowadzoną działalnością jest w
rozumieniu ustawy praktyką rynkową. Jak się okazało, było to niezbędne dla sprecyzowania w ustawie
norm prawidłowego postępowania każdego przedsiębiorcy zajmującego się w wykonywanym zawodzie
towarem lub usługą.

       Na wstępie trzeba podkreślić szczególne znaczenie ustawy w związku z nadaniem każdemu
zbiorowi zawodowych i etycznych zasad postępowania charakteru normy ustawowej. Zbiór norm
zawodowych i etycznych zobowiązujących daną grupę przedsiębiorców do ich przestrzegania, w
odniesieniu do praktyk rynkowych nazwano kodeksem dobrych praktyk. Jakie są konsekwencje
takiego podejścia ustawodawcy dla norm etycznych i zawodowych poszczególnych grup
przedsiębiorców, w szczególności przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości?
Otóż, z mocy prawa dotychczasowe standardy zawodowe i etyczne, także te dotyczące zarządców
nieruchomości, wydane w formie Komunikatu Ministra Budownictwa w sprawie uzgodnienia
standardów zawodowych zarządców nieruchomości, stają się kodeksem dobrych praktyk.
Przeobrażenie normy etycznej i zawodowej z powinności wynikającej ze standardów zawodowych
zarządców nieruchomości w normę ustawy w formie kodeksu dobrych praktyk sprawia, że każda z
zapisanych tam zasad:
– zasad ogólnych,
– dbałości o prestiż zawodowy,
– tajemnicy zawodowej,
– standardu obsługi klienta
staje się wymagalna i objęta rygorem w przypadku działania sprzecznego z prawem kodeksu dobrych
praktyk. O randze sprawy świadczą szczegółowo zdefiniowane normy zakazu, poczynając od
podstawowej normy zakazu, która brzmi: „Zakazane jest stosowanie nieuczciwych praktyk
rynkowych
”. To skatalogowanie nieuczciwych i agresywnych praktyk rynkowych, to w istocie „czarna
lista” praktyk rynkowych.
Kiedy wobec tego konsument-usługobiorca może postawić przedsiębiorcy, w tym zarządcy
nieruchomości zarzut stosowania nieuczciwej praktyki rynkowej?
Wedle ustawy, zawsze wtedy, gdy praktyka rynkowa stosowana przez niego wobec konsumenta jest
nieuczciwa, co oznacza sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształcająca lub
mogąca zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy, w
trakcie jej realizacji i po jej zawarciu. W celu dokładnego sprecyzowania przypadków nieuczciwej
praktyki rynkowej wyspecyfikowano trzy grupy działań w postępowania przedsiębiorcy.

Pierwsza grupa obejmuje działania przedsiębiorcy wprowadzające konsumenta – zleceniobiorcę w
błąd, a za takie uważa się działanie przedsiębiorcy w wyniku, którego konsument podejmuje decyzję,
której by nie podjął, gdyby nie był wprowadzony
w błąd. O jakie przypadki chodzi? O rozpowszechnianie przez przedsiębiorcę nieprawdziwych
informacji lub rozpowszechnianie w taki sposób, który może wprowadzać rynek konsumentów w błąd,
o wprowadzanie w błąd odnośnie warunków umowy i ceny, o pominięcie istotnych i niezbędnych
informacji na etapie podejmowania decyzji przez konsumenta. W szczególności praktyka rynkowa jest
nieuczciwa, gdy:
– podawane są niezgodne z prawdą informacje o uprawnieniach przedsiębiorcy,
– używana jest reklama-przynęta,
– przedstawiane są inne nierzetelne lub nieprawdziwe informacje.

Druga grupa obejmuje takie działania przedsiębiorcy, które prawo nazywa agresywną praktyką
rynkową. Praktyka rynkowa jest agresywna wówczas, gdy przedsiębiorca przez niedopuszczalny nacisk
znacznie ogranicza lub może znacznie ograniczyć swobodę wyboru konsumenta, także w zakresie
usługi. Przy czym pojęcie „niedopuszczalnego nacisku” na klienta ustawodawca precyzuje jako, każdy
rodzaj wykorzystania przewagi wobec klienta, w szczególności użycie lub groźbę użycia przymusu
fizycznego lub psychicznego, w sposób znacznie ograniczający jego percepcję.

Trzecia grupa dotyczy stosowania kodeksu dobrych praktyk, którego postanowienia są sprzeczne z
prawem.

Eugenia Śleszyńska
Członek
Łódzkiego Stowarzyszenia

Zarządców Nieruchomości