Koniec uprzywilejowania czy początek kłopotów?

       Z początkiem stycznia 2007 roku kończy się okres pewnego uprzywilejowania spółdzielni
mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz
samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki
mieszkaniowej. Dotychczas podmioty te mogły podejmować nieomalże każdy rodzaj aktywności
gospodarczej, a uzyskiwane dochody niepomniejszone o podatek dochodowy przeznaczać na swoją
podstawową działalność statutową. Zwykle było to wynajęcie ściany pod reklamę, wynajęcie wolnej
powierzchni lub udostępnienie dachu do zamontowania anteny przekaźnikowej do telefonii
komórkowej. Można dyskutować czy jest to decyzja słuszna czy nie.
       Natomiast nie sposób nie zauważyć, iż to przede wszystkim właścicieli nieruchomości
lokalowych, którzy tworzą wspólnoty mieszkaniowe czekają pewne kłopoty. Wprowadzona zmiana w
prawie podatkowym zmusza tych ostatnich, do podjęcia zasadniczej decyzji rozstrzygającej o tym czy
akceptują dotychczasowy porządek, jaki w praktyce zarządzania tymi nieruchomościami ukształtował
się w ostatnim latach. Odpowiedź tak oznacza zgodę na zapłatę dwa razy podatku dochodowego.
       W podejściu do zarządzania tymi nieruchomościami dominuje, bowiem rozwiązanie polegająca
na przyjęciu a priori, że nic się nie stanie, jeżeli przyjmiemy, iż „wspólnota mieszkaniowa” (ułomna
osoba prawna) będzie traktowana jak właściciel nieruchomości wspólnej. Stosowane dotąd nieomalże
wszędzie pozwalało niewątpliwie na obniżenie kosztów rozliczeń z kontrahentami świadczącymi usługi
związane z eksploatacją tych nieruchomości. Mówiąc „o koszcie” mamy na myśli również uproszczony i
dość zrozumiały dla właścicieli nieruchomości lokalowych sposób rozliczeń pomiędzy nimi.
       Dobrze, jeżeli wybór ten zapadł świadomie, a nie został podyktowany błędną interpretacja
ustawy o własności lokali. Często pomijamy prostą prawidłowość, że prawo czerpania pożytków należy
się każdemu z osobna właścicielowi nieruchomości lokalowej w stosunku do posiadanego udziału w
nieruchomości wspólnej. Tylko uznanie tego aksjomatu pozwoli uniknąć podwójnego opodatkowania.
W przypadku uzyskiwania pożytków z nieruchomości wspólnej podatnikiem podatku dochodowego nie
jest „wspólnota mieszkaniowa” (mowa tu o odrębnym podmiocie), ale każdy z współwłaścicieli tej
nieruchomości, również proporcjonalnie do osiągniętego dochodu wynikającego z posiadanego
udziału.
       Na ukształtowanie praktyki omówionej wyżej wpłynęły bezspornie dotychczasowe rozwiązania
podatkowe a w szczególności obowiązujące zwolnienie z podatku dochodowego „wspólnot
mieszkaniowych” Może właśnie jest to dobry czas, aby przyjrzeć się wewnętrznym procedurom,
przyjętym rozwiązaniom stosowanym od lat gdyż często są one źródłem błędów, które w latach
następnych nagminnie powielamy. Na usprawiedliwienie należy dodać, że przyczyn tych błędów może
być wiele, ale jedną z nich jest olbrzymia presja rynku, która wymusza minimalizowanie
wynagrodzenia zarządcy nieruchomości. Właściciele nieruchomości zwykle najszybciej zapominają, że
trudno liczyć na profesjonalna obsługę, jeżeli wynagrodzenie ledwie wystarcza na sfinansowanie
podstawowych kosztów ponoszonych w związku świadczonymi usługami. Z drugiej strony ich skutki
spadają w pierwszej kolejności na zarządy „ wspólnot mieszkaniowych”, które podpisują wszelkie
dokumenty opracowywane przez zarządców nieruchomości ufając tym ostatnim bezgranicznie.
       Zwykle nie lubimy żadnych kontroli zewnętrznych, ale to ich wyniki wpływają na rozwój
„dobrej praktyki” Dotąd raczej nie spotykamy się ze specjalnie wzmożonym zainteresowaniem
organów podatkowych kontrolą tak małych podmiotów, jakimi są „wspólnoty mieszkaniowy”.
Szczególnie, jeżeli „ uzysk” w postaci nakładanych kar może być minimalny a zaangażowany czas i
środki nie współmierne do korzyści Skarbu Państwa. Czy tak będzie nadal po wejściu zmian do ustawy
o podatku dochodowym od osób prawnych życie pokaże.

Jacek Pawelec

Gdańsk, grudzień 2006