Leksykon zarządcy nieruchomości

Godziny

Temat

09.00-13.30

1. Praktyczne aspekty stosowania Ustawy Prawo Budowlane.

• Ustawa prawo budowlane

1. definicje

2. nadzór nad dokumentacją

3. obowiązki właściciela i zarządcy

4. obowiązkowe kontrole

5. terminy wykonywania kontroli

6. osoby uprawnione do wykonywania przeglądów

7. obowiązki w przypadku zagrożeń

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych

1. terminy wykonywania kontroli

2. zasady wykonywania kontroli

   3. rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków

    

   2. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu sprawności technicznej i użytkowej:

• Kontrola instalacji gazowej;

• Kontrola przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych;

• Kontrola instalacji piorunochronnej;

• Kontrola i pomiar instalacji elektrycznych;

• Kontrola urządzeń dźwigowych.

3. Przeprowadzenie przeglądów roboczych.

4. Odbiór robót budowlanych.

5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego

• podstawa prawna

• cel prowadzenia książki obiektu budowlanego

• zawartość

• dokonywanie wpisów.

14.00-18.30

Część I oraz II:

Przygotowanie inwestycji:

• warunki zabudowy i zagospodarowania terenu;

• decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzja środowiskowa;

• przygotowanie dokumentacji do pozwolenia na budowę;

• projekty wykonawcze, kosztorysy inwestorskie, przedmiary, STWiOR;

• program funkcjonalno- użytkowy;

• kiedy pozwolenie na budowę, kiedy zgłoszenie;

• dodatkowe opinie i decyzje (programy prac konserwatorskich, nadzory);

• przygotowanie zamówień publicznych zgodnie z pzp (przetarg nieograniczony, ograniczony, zapytanie o cenę oraz inne możliwości wynikające z upup);

Część III:

Prowadzenie inwestycji:

• zawiadomienie PINB o rozpoczęciu robót;

• ustanowienie kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego;

• nadzór autorski, konserwatorski i archeologiczny;

• dziennik budowy;

• roboty zamienne, zaniechane i dodatkowe;

• rozliczanie inwestycji.

Zakończenie inwestycji:

• zgłoszenie zakończenia robót;

• pozyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Godziny

Temat

09.00-13.30

Niejasności i niedomówienie Ustawy o własności lokali.

• Termin zwołania zebrania Wspólnoty czyli ile trwa I kwartał roku.

• Kto ustala porządek zebrania czyli dyktat Zarządu Wspólnoty.

• Odwołanie Zarządu Wspólnoty czyli droga przez mękę.

• Powołanie Zarządu Wspólnoty czyli pułapki zarządu 4-osobowego.

• Zwołanie zebrania wspólnoty na wniosek właścicieli reprezentujących 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej czyli czekamy na termin ustawowy.

• Granice nieruchomości wspólnej czyli ocean nieporozumień.

• Nieudzielenie absolutorium Zarządowi Wspólnoty czyli mizerne skutki postawy opozycji.

• Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej czyli kto ponosi konsekwencje cudzych błędów.

• Status prawny pomieszczeń przynależnych czyli niezły bałaganik.

• Pożytki z nieruchomości czyli jak wzbogacić się na naszym budynku.

• Kompetencje Zarządu Wspólnoty czyli kto rozwiązuje umowę z zarządcą.

• Dłużnicy Wspólnoty czyli tematy „tabu”.

• Licytacja lokalu za długi czyli jak teoria potrafi rozmijać się z praktyką.

• Wynagrodzenie zarządcy w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną czyli kto tak naprawdę nam płaci.

   

Prawo budowlane – nasz sprzymierzeniec czy przeciwnik.

• Obowiązkowe przeglądy czyli brak dostępu do lokalu.

• Przekroczenie terminu obowiązkowego przeglądu czyli kara PINB.

• Skuteczność powiadomienia o obowiązkowym przeglądzie czyli dajmy zarobić Poczcie Polskiej.

• Przewody wentylacyjne, spalinowe i dymowe czyli jak nie zabłądzić w tym labiryncie.

• Podział instalacji na wspólną i prywatną na przykładzie instalacji elektrycznej czyli jak się obchodzi obowiązujące przepisy.

• Obowiązkowy przegląd instalacji i urządzeń gazowych czyli co zrobić z niesprawną kuchenką i piecykiem.

• Okapy (pochłaniacze zapachów) czyli jak kupić oficjalnie zabronione urządzenie.

   

Bilans rozliczenia mediów.

• Rozliczenie zużycia wody czyli gdzie nam ta woda uciekła i co z tym dalej zrobić.

• Rozliczenie wywozu nieczystości czyli ile osób  mieszka w tym lokalu.

• Podzielniki kosztów czyli skuteczne zaciemnienie zagadnienia kosztów ogrzewania w budynku.

14.00-18.30

I. Powody klęski usługowej firmy sprzątającej w obiekty.

• przyczyny po stronie zamawiającego

• przyczyny po stronie wykonawcy

• optymalne poziomy zatrudnienie

• koszty składowe

• W życiu nie ma nic za darmo. Usługa świadczona przez firmę zewnętrzną musi kosztować. Płacisz za usługę, rozliczasz wykonawcę? Umiejętności szacowania kosztu usługi musisz się nauczyć! Inaczej przepłacisz lub poniesiesz klęskę.

II. Jakie oczekiwania zamawiający powinien stawiać kosztorysowi usługi sprzątania obiektów i terenów? Miesięczny Grafik Prac.

• analityczny opis obiektu

• poziomy wydajności pracy i klasy obiektu

• plan pracy i plan płacy. Poziomy płacowe

• sprzęt i środki czystości

• jak płacić, ryczałt, czy stawki?

• Zamawiający ma prawo wglądu do kosztorysu usługi wykonawcy. Poszanowanie tajemnic kosztorysowych, poufność struktury kosztów obowiązkiem zamawiającego.

   

III. Wybór firmy utrzymania czystości. Które elementy kosztorysu usługi powiązać z umową o świadczenie usługi?

• kryteria wyboru firmy wykonawcy

• rozpoznanie rzetelnej oferty cenowej

• uzasadnienie ceny obowiązkiem wykonawcy

• czy warto powiązać umowę o świadczenie usługi z załącznikami kosztorysu wykonawcy?

• metody Kontroli czystości. Przykłady

Wybór wykonawcy usługi utrzymania czystości obiektu i posesji musi być sukcesem obu stron!

IV. Przykłady kosztorys usługi.

1. Usługa jednorazowa.

• mycie okien, pranie wykładzin

• polimeryzacja

2. Usługa systematyczna.

• codzienne utrzymanie czystości obiektu biurowego wraz z terenem

• codzienne utrzymanie czystości centrum handlowego

• stawki VAT dla poszczególnych obszarów obiektów

   

V. Podsumowanie i odpowiedzi na pytania