Quo vadis

Podczas zbliżającego się Kongresu naszej Federacji jednym z tematów naszej dyskusji będzie przyszłość
zawodu zarządcy nieruchomości.
Podstawowym zagadnieniem jest pozostawienie zawodu jako regulowanego ustawowo czy też poddanie go
ponownie deregulacji, pozostawiając w sferze rynkowych regulacji w ramach szeroko pojętej swobody
działalności gospodarczej.
W tle zrealizowanej ustawowo regulacji zawodu było zagwarantowanie prawidłowego użytkowania
nieruchomości przez ich właścicieli. Założeniem ustawodawcy było utworzenie korporacji zawodowej
profesjonalistów gwarantujących fachowe wykonywanie czynności, uprawnień i obowiązków związanych z
posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości. Właściciel nieruchomości uzyskał możliwość powierzania
obowiązków zarządzania nieruchomością osobom do tego zawodowo przygotowanym. Gwarancją
odpowiedniego przygotowania zawodowego miała być licencja zarządcy nieruchomości, której pozyskanie
świadczyć miało o profesjonalizmie jej posiadacza. Pozyskaniu licencji towarzyszyć miało przejście procedury
weryfikacyjnej w postaci analizy dokumentacji kwalifikacyjnej oraz egzaminu. Wymagano od przyszłego
zarządcy odpowiedniej wiedzy, praktyki zawodowej, zdanego egzaminu oraz wydatku finansowego
związanego z opisaną procedurą. Całości dopełniała procedura dyscyplinarna w zakresie kontroli działalności
zawodowej oraz karna za działanie bez licencji.
Taki zakres regulacji był uznany za niezbędny w ramach uwalniania rynku nieruchomości.
Obecnie zakres ten staje się przedmiotem krytyki. Podstawowym zarzutem jest zamykanie rynku dla nowych
zarządców. Ma to się odbywać poprzez takie utrudnienia jak egzaminy, koszty postępowania
kwalifikacyjnego, a zatem typowe praktyki korporacyjne. Zauważamy tendencję do rezygnacji z uregulowań
o charakterze korporacyjnym poprzez pomysły o zniesieniu licencji zarządcy, rezygnacji z egzaminów,
wycofaniu sankcji za działanie w sferze zarządzania nieruchomościami bez licencji itd.
W tym miejscu należy zauważyć, że aktualnie zarządcy nieruchomości tworzą swoistą korporację zawodową
w całości kontrolowaną przez państwowego nadzorcę w postaci Ministra Budownictwa.
To w jego ręku pozostaje działalność regulująca dostęp do zawodu w postaci powoływania i obsługi komisji
kwalifikacyjnej oraz działalność kontrolna i dyscyplinująca w postaci powoływania i obsługi Komisji
Odpowiedzialności Zawodowej.
Jeśli jest, zatem mowa o ograniczaniu dostępu do zawodu zarządcy to odpowiedzialność za to spada w
całości na ministra. Tak samo należy ocenić niską skuteczność kontrolną realizowaną w sposób
scentralizowany i zbiurokratyzowany.
Można założyć, że dla ministerstwa mającego problemy oraz świadomość niskiej skuteczności działania na
tym polu, najlepszym rozwiązaniem byłaby likwidacja problemu w postaci regulowanego zawodu zarządcy
nieruchomości. Wiadomo, że jeśli nie ma sankcji to nie ma prawa. Utrzymanie obecnego modelu
funkcjonowania zawodu zarządcy w tak ukształtowanym otoczeniu prawnym bez sankcji i kontroli, skazane
jest na totalną krytykę a co za tym idzie na szybką likwidację licencji i zawodu.
Z drugiej zaś strony stworzenie podstaw dla faktycznie silnej i odpowiedzialnej korporacji zawodowej
napotyka również na silny opór.
Obawa przed oddaniem władzy w zakresie działalności zawodowej zarządców nieruchomości w ręce
samorządu zawodowego wydaje się być przesadzona.
W istocie, bowiem przykłady innych zawodów pokazują wyraźnie, że problemy z korporacjami mogą
pojawiać się tylko wtedy, gdy wkraczają one w konflikt z działalnością Państwa i jego organów. W przypadku
zarządców nieruchomości, tak jak w przypadku architektów i inżynierów budowlanych, taka sytuacja miejsca
mieć nie może.
Przeciwnie, korporacja zarządców nieruchomości może w sposób aktywny współpracować we wdrażaniu
niezbędnych reform związanych chociażby z prywatyzacją sfery budżetowej w zakresie zarządzania
nieruchomościami skarbu państwa i samorządu terytorialnego. Również otwierający się właśnie rynek
nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych, potrzebuje i wymaga silnej i skutecznej korporacji zawodowej
zarządców nieruchomości.
Deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości nie może powodować skutków w postaci obniżenia wartości
licencji zawodowej bądź jej likwidacji. Ułatwianie dostępu do zawodu zarządcy nie może oznaczać
skazywania właścicieli nieruchomości na usługi osób niekompetentnych i przypadkowych.
Właściwa organizacja a przede wszystkim decentralizacja samorządu zawodowego daje gwarancje
zwiększonej dostępności do zawodu dla każdego adepta. Tylko silna korporacja zawodowa może się stać
faktycznym partnerem w przemianach rynku nieruchomości, czekających nas w najbliższym czasie. Kwestii
tej nie należy odkładać na przyszłość, trzeba ją rozwiązać dziś.

Jarosław Zieliński